Immobilien erfreuen sich seit einigen Jahren großer Beliebtheit. Das sogenannte „Betongold“ gilt als krisensicher und als gute Möglichkeit, mit wenig Aufwand einen passablen Ertrag zu erzielen. Es gibt jedoch einige Punkte, die beim Immobilienkauf unbedingt zu beachten sind. Damit der Traum von der Kapitalanlage in Immobilien nicht zum Albtraum wird, muss einiges an Vorarbeit betrieben werden. Was genau, erfahren Sie hier.
Rechte und Pflichten als Immobilienbesitzer
Bevor es an die Auswahl des Objektes geht, sollte man für sich selbst klären, ob man der richtige Typ Mensch für ein Immobilieninvestment ist. Viele Coachings versprechen das schnelle Geld und propagieren, dass ein Investment in Immobilien kaum Arbeit mit sich bringt. Leider ist jedoch genau das Gegenteil der Fall. In vielen Fällen lässt sich auch eine Immobilie nicht ohne Aufwand verwalten. Man muss immer bedenken, dass der Kauf einer Kapitalanlage neben Rechten auch einige Pflichten mit sich bringt. Da man der Eigentümer der Immobilie ist, ist man für jegliche Instandhaltungsarbeiten an dem Objekt verantwortlich. Sollte sich nachts ein Mieter melden und von einem Wasserrohrbruch berichten, so muss man als Vermieter handeln. Die volle Verantwortung für das Objekt und den Mieter liegt dann bei einem selbst. Unabhängig von Schäden an dem Objekt gibt es auch diverse Abgaben, die immer zu zahlen sind. Ein Beispiel hierfür sind die Grundsteuern und die Versicherungsbeiträge für das Objekt. Im weiteren Sinne gehört aber auch die monatliche Kreditrate dazu, die auch bei Leerstand gezahlt werden muss.
Es bietet sich an von Beginn konsequent Rücklagen aufzubauen, um auch Leerstände gut verkraften zu können.
Das richtige Objekt finden
Wer sich über die Rechte und Pflichten im Klaren ist, der kann sich an die Objektauswahl begeben. Der Immobilienmarkt bietet aktuell sehr viele Immobilien an und die Auswahl fällt dementsprechend schwer. Auch hier ist wieder die eigene Risikobereitschaft zu klären.
Wer ein Investment in Eigentumswohnungen bevorzugt, der kauft sich meist in eine starke Gemeinschaft ein. Die Gemeinschaft spart in vielen Fällen gemeinschaftlich Geld für Reparaturen an und der Eigentümer der jeweiligen Wohnung ist lediglich für Reparaturen in seinem Eigentum zuständig. Somit verringert sich das Risiko, da gerade die Kosten für große Reparaturen wie Heizungsanlagen oder Dacherneuerungen auf alle verteilt wird. Im Gegenzug gibt man einen Großteil der Kontrolle ab, da man selbst lediglich über durchzuführende Arbeiten abstimmen kann, aber kein direktes Veto-Recht hat.
Bei der Kapitalanlage in Ein- oder Mehrfamilienhäuser hat man deutlich mehr Freiheiten, wenn es schlecht läuft, aber auch ein höheres Risiko. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen müssen hier komplett aus der eigenen Tasche gezahlt werden. Wer hier keine Rücklagen bildet, kann sehr schnell in eine finanzielle Schieflage geraten.
Beim Einkauf von Immobilien sollte man außerdem auf die Substanz des Gebäudes achten. Besteht ein Sanierungsstau? Sind große Investitionen zu erwarten? Dies sind einige Fragen, die vorab geklärt werden müssen. Wenn diese Fragen mit „Ja“ beantwortet können, so sollte man die Kosten zumindest mit einkalkulieren, da es hinterher schwierig ist Geld über die Bank nachzufinanzieren.
Wichtig ist aber auch die aktuelle Vermietungssituation. Der klassische Kapitalanleger möchte mit dem Erwerb eines Zinshauses einen Gewinn erwirtschaften. Das wird jedoch deutlich schwerer, wenn die Immobilie schlecht, also erheblich zu günstig vermietet ist. Mieterhöhungen sind nur in einem engen, rechtlichen Rahmen möglich, sodass es unter Umständen Jahre dauern kann, bis man die Miete auf das ortsübliche Niveau angehoben hat.
Auch die Wahl zwischen Neu- und Altbau hängt von der persönlichen Risikobereitschaft ab. Neubauten sorgen häufig dafür, dass man weniger Arbeit mit der Immobilie hat und keine bis wenige unerwartete Kosten auftauchen. Dafür ist der Zustand der Immobilie häufig schon eingepreist und die Rendite sinkt. Die Mehrarbeit bei Altbauten kann sich durchaus lohnen. Hierfür kommt es dann darauf an, ob man ein gutes Netzwerk hat und auf die richtigen Leute zurückgreifen kann.
Objektunterlagen sauber prüfen
Egal für welches Objekt man sich letzten Endes entscheidet, ein zentraler Punkt ist die Prüfung der Objektunterlagen. Die Zeit hierfür sollte man sich selbst unbedingt einräumen, da ein man ansonsten Gefahr läuft, dass man nach kurzer Zeit vor großen Problemen steht. Viele Makler bieten gute Exposés an, die bereits viele Objektunterlagen mitliefern. Es hat sich aber gezeigt, dass auch ein Blick in die Bauakten eines Objekts wichtig sein können. Hierfür bedarf es lediglich einer Vollmacht des Eigentümers und schon kann man auf dem örtlichen Bauamt die Akte einsehen. Hier lässt sich erkennen, ob alle Umbauten ordnungsgemäß gemacht worden sind und ob die Pläne mit dem IST-Zustand der Immobilie übereinstimmen. Sollte der Voreigentümer illegale Bauten errichtet haben, lässt sich das ebenfalls in den Bauakten ablesen. Illegale Bauten können zu Problemen mit dem Brandschutz führen, was hingegen zu Problemen mit dem Bauamt führen kann und in letzter Konsequenz eine Vermietung nicht zulässt. Somit ist im schlechtesten Fall die komplette Kalkulation hinfällig.
Berechnung der Rentabilität und des Cashflows
Für die Berechnung der Rentabilität gibt es einen Ansatz, der sich landläufig durchgesetzt hat. Die meisten Investoren rechnen den sogenannten Faktor einer Immobilie aus und im Umkehrschluss die Rendite in Prozent.
Zur Berechnung des Faktors legt man alle Kosten der Immobilie zugrunde. Also den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und etwaige Sanierungen, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Anschaffung stehen. Diesen Betrag teilt man dann durch die zu erwartende Jahresnettokaltmiete. Die Zahl, die hierbei rauskommt, nennt man Faktor. Umso niedriger der Faktor ist, umso rentabler ist die Immobilie.
Umgekehrt kann man die zu erwartende Jahresnettokaltmiete auch durch die Gesamtanschaffungskosten teilen und dann mit 100 multiplizieren. Hieraus ergibt sich dann die Rendite in Prozent. Je höher die Rendite, desto besser.
Der Cashflow, zu Deutsch Geldfluss, berechnet sich aus den Einnahmen der Immobilie, abzüglich aller Ausgaben. Der Cashflow kann danach sowohl positiv als auch negativ sein. Ein positiver Cashflow sorgt für einen Geldzuwachs auf dem Konto und ein negativer für einen Geldabfluss. Investoren, die wachsen möchten, wollen einen möglichst hohen positiven Cashflow haben. Dieser stärkt auch die Position des Investors gegenüber der Bank und sorgt für eine bessere Finanzierbarkeit auch bei der Anschaffung neuer Objekte.
Die richtige Finanzierung bekommen
Bei Immobilien handelt es sich um eine Assetklasse, die beinahe ins Unendliche hebelbar ist. Das bedeutet, dass man kein Eigenkapital einsetzen muss, aber dennoch monatlich Vermögen aufbauen kann, wenn die Eckwerte stimmen. Die passende Finanzierung ist hierbei fundamental und sollte so gewählt werden, dass der Cashflow am Monatsende immer noch positiv ist. Hintergrund ist, dass man bei einem negativen Cashflow keine Rücklagen bilden kann, die aber zwingend notwendig sind.
Finanzierungen erhält man bei den meisten Banken. Wichtig ist eine gute Bonität und ein passender Preis zu dem ausgewählten Objekt. Man muss hierbei bedenken, dass Banken immer sehr hohe Sicherheitsabschläge einrechnen. Es bietet sich daher an, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Das senkt das Risiko für den Investor und erhöht den Cashflow, da die monatliche Rate geringer ist.
Fazit zu Immobilien als Kapitalanlage
Auch wenn die Immobilienpreise in den letzten Jahren enorm gestiegen sind, bieten Immobilien immer noch gute Chancen zum Vermögensaufbau. Wichtig ist hierbei eine gute Prüfung der Unterlagen und ein gewisses Know-how. Wer sich nicht überschätzt und beim Kauf mehr auf Zahlen, Daten und Fakten setzt anstatt auf sein Bauchgefühl, der macht mit Immobilien in den meisten Fällen keinen Fehler.